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株式会社オームラ設計

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HOME > よくある相談Q&A  > 二世帯住宅は登記の仕方で税金が安くなりますか?

よくある相談Q&A

Q.二世帯住宅は登記の仕方で税金が安くなりますか?

 

登記とは、権利関係などを第三者に公示するため法務局登記所)に備える登記簿に記載することをいい、建物を新築した場合、必要事項となります。

二世帯住宅を建てる際、どのような登記をするかによって、購入時の不動産取得税の負担や、購入後のランニングコストともいえる固定資産税の負担が異なってくる場合があります。
不動産取得税や固定資産税は、土地の広さと住宅の床面積によって軽減措置が用意されているので、土地と建物の広さによっては金額が異なる可能性があります(建物・土地共、小さな面積の方が、当然、税金は安くなります)。そして、この土地と建物の広さは、同じ二世帯住宅でも、登記の仕方によって、税金の計算方法が違ってきます。二世帯住宅を登記する場合は、単独登記、共有登記、区分登記といったものが考えられます。

 

・単独登記とは、二世帯住宅を一戸の住宅として親または子のどちらかの単独所有として登記をするタイプ。完全に1人の持ち物になるので、不動産取得税や固定資産税の軽減措置の適用の有無は、土地についても建物についても、二世帯住宅全部の広さで判断されます。

 

・共有登記とは、二世帯住宅を“一戸の住宅”として親と子の共有による持ち物とする登記の方法。それぞれが負担した建築費用の割合に応じ、持ち分割合を設定し、登記をすれば贈与の問題も発生しません。しかし、この場合は、“一戸の住宅”を共有登記するだけなので、不動産取得税や固定資産税の軽減措置の適用の有無は、単独登記と同様に全部の広さで判断されます。

 

 

 

 

 

 

 

 

・区分登記は、二世帯住宅を“二戸の住宅”として登記をするタイプ。ただし、二戸の住宅として判断されるためには、各世帯ごとに玄関や水回りが必要。各世帯で行き来できるようになっている二世帯住宅の場合は、その行き来できる扉に規制が掛かる場合がありますが、区分登記ができると、同じ土地に建っている、一見一戸に見える住宅でも、二戸の住宅が建っていると判断されるため、不動産取得税や固定資産税の軽減措置の適用は、それぞれ二戸に区分され、税金が安くなります。

たとえば、不動産取得税については、建築床面積が50㎡以上240㎡以下に該当する場合、不動産の価格(固定資産税評価額の課税標準額)に税率3%をかける前に、その価格から各世帯で、1200万円ずつを差し引くことができます。(単独登記、共有登記では、1200万円分の控除だが、区分登記の場合は、2400万円の控除ができる)

 

 

また、固定資産税については、土地部分が住宅一戸につき200㎡までの部分について、課税標準額(固定資産税の税率がかけられる金額)が1/6に軽減されます。200㎡を超えた部分の軽減は1/3になります。

また、新築住宅については、建物部分の固定資産税が3年間、1/2になる軽減措置がありますが、この要件も床面積が120㎡部分についての軽減になります。

どの程度の広さの土地に、どの程度の二世帯住宅を建てるかにもよりますが、区分登記をすることで、税金を安くすることはできそうです。しかし、区分登記できるということは、完全に二戸の住宅を建てるのと同様の費用がかかるともいえますので、建築コストが高くなる傾向があります。また、子世帯に兄弟(相続人)が居る場合は、区分登記することにより、親世帯の持分で、相続時にもめる場合もあります。あくまでも、税負担のみで検討するのではなく、トータルの費用も比較検討することが重要でしょう。

 

 

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